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嘉宝股份IPO:体量小还依赖母公司,冲出四川谈何容易

本文来源于财经网 2019-03-28 18:18:00
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财经网 隹南

2018年7月26日,在新三板挂牌约三年的嘉宝股份终止挂牌。在短短七个月的时间里,嘉宝股份经过经营范围调整、更名等一系列变更奔向了港交所并获得核准,可谓来势汹汹。

但财经网通过翻阅招股书发现,嘉宝股份当下正面临着核心业务收入依赖母公司、并购资产拖累业绩、四川省以外地区竞争力不足的现状.这些问题若不得到解决,公司未来发展堪忧。

业务集中,关联方交易占比较高

2000年,四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成立,系蓝光发展控股子公司。目前,在具体经营业务上,嘉宝股份有三条业务线,分别是物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。

根据嘉宝股份发布的财报显示,2016年至2018年,嘉宝股份的收入分别为6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元,净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元。

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来源:嘉宝股份招股书

其中,物业管理服务收入分别为3.82亿元,5.79亿元、8.99亿元,分别占总收入比例为58%、62.7%、61.4%,其余为咨询服务和社区增值服务等。

尽管社区增值服务及咨询服务已开展多年,但物业管理服务仍然以超过60%的收入占比是嘉宝股份的核心业务。

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来源:嘉宝股份招股书

需要注意的是,在物业管理服务的收入来源中,母公司蓝光发展旗下的地产项目是其重要来源。

尽管截至2018年12月31日,第三方物业开发商的在管建筑面积占其在管建筑总面积已达到58.9%,但来自第三方物业开发商的收入却未过半,占其物业管理服务收入的45.1%。与此相对应,2018年,来自母公司蓝光发展开发的物业所得收入则占到了54.9%。

可以说,与蓝光发展的关联交易对嘉宝股份的物业管理服务业务来说至关重要,蓝光发展的开发情况也将直接影响到嘉宝股份的业绩。那么蓝光发展究竟发展的如何呢?

3月17日,蓝光发展发布了2018年度财报,全年销售金额855亿元,同比上升47%,但增速远低于2017年的93%。而蓝光发展除了销售停止高速增长外,还面临着现有待开发土地规划建筑面积明显不足的问题。

截至2018年底,蓝光发展的待开发土地规划建筑面积为1455万平方米,低于其2019年计划的自有房地产项目计划开工面积1800万平方米。

这也意味着,未来若公司仅仅依靠母公司蓝光发展开发的物业业务,在渠道和收入单一的前提下,若未来客观经营环境发生重大变化,公司经营业绩难免会被波及到。

“买买买”副作用大

与房地产开发类似,物业管理服务行业也属于“规模经济”,尤其是在资本市场,更加关注规模效应。因此,对于物业公司来说,“买买买”是抢占“地盘”的关键。

据不完全统计,自2018年以来,雅生活涉及收购物业公司股权4家,碧桂园服务涉及收购物业公司股权5家,彩生活、中奥到家、中海物业等在收购股权方面也均有斩获。

财经网通过招股书了解到,近三年,嘉宝股份同样忙于频繁收购,扩张版图。

2016年,嘉宝股份以1.04亿元收购国嘉物业;2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权,这也是嘉宝股份首次进入华东长三角地区;2018年,又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

但频繁的“买买买”也让嘉宝股份有些吃不消。

财报显示,由于成本增速超过收入增速,嘉宝股份的毛利率从2017年的36.4%减至2018年的33.2%,同期净利润增速也由2017年的82.35%降至2018年的59.68%。

与此同时,因为新增项目,导致近两年公司大量贸易款未能及时收回。嘉宝股份2016年至2018年的贸易应收账款从1.39亿元上升至3.65亿元并进一步涨到5.53亿元,2018年约占总收入的37.8%。贸易应收款项周转期也从68.7日增至98.2日并进一步增至112.9日,增幅明显。

资金流动性承压下,公司偿债压力陡增。其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%,流动比率也从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍。

话语权弱,如何冲出四川?

虽然近两年嘉宝股份频频收购,外部合作逐渐增多,但嘉宝股份的步子并没有迈得很开,大部分业务仍然集中在四川省。

截至2018年12月31日,位于四川省的在管物业总建筑面积约为3340万平方米,占比55.1%,来自四川省的物业管理服务所得收入占总收入的59.5%。

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来源:嘉宝股份招股书

根据嘉宝股份计划,本次IPO的募集资金首要用途就是物业管理服务业务的扩展以扩大公司业务规模。在巩固西南地区的市场地位的同时,增强在全国的布局,提高华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

然而冲出四川,也就意味着嘉宝股份将面临更为激烈的竞争。

截至2018年底,以长三角、珠三角及京津冀地区作为战略要地的雅生活于年内收入为33.8亿元。在管物业总建筑面积达到1.53亿平方米,总合约面积达到了2.46亿平方米。

粤港澳大湾区起家的中海物业于年内收入为41.54亿港元。在管物业总建筑面积由2017年年底的1.283亿平方米升至1.409亿平方米。

此外,以华南、华东地区为主的碧桂园服务于年内收入为46.75亿元,同比增长49.8%。在管物业总建筑面积由2017年年底的1.228亿平方米增至约1.815亿平方米。

而反观嘉宝股份,2018年收入为14.64亿元,在管物业总建筑面积为6062.6万平方米。其中,四川以外地区2016年至2018年仅为580万平方米、1991.8万平方米和2725.8万平方米。

由上可见,无论是营收规模还是区域优势,嘉宝股份都与上述企业存在很大差距,冲出四川道阻且长。

此外,财经网通过翻阅财报还发现,嘉宝股份因为业务单一,平均物业管理费低于行业平均水平,且随着近年来经营规模的扩大,平均物业管理费不仅没升反而进一步下降。

根据中国指数研究院数据,从物业行业细分业态来看,办公物业管理费最高,达7.88元/㎡/月,其次是商业物业管理费,为7.02元/㎡/月,住宅物业管理费最低,为2.30元/㎡/月。

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来源:嘉宝股份招股书

而嘉宝股份物业管理服务的收入80%以上来自住宅物业,且占比逐年提高,在2018年达到89%。这也导致嘉宝股份的平均物业管理费低于行业4.26元/㎡/月的平均水平,且难有很大提升。

2016年至2018年,嘉宝股份的平均物业管理费为2.3元/㎡/月、2.1元/㎡/月和2元/㎡/月。可以看出,除了平均物业管理费低以外,随着经营规模的扩张,物业费还逐年下滑。

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来源:嘉宝股份招股书

财经网通过招股书了解到,嘉宝股份近三年的在管建筑面积扩张主要是依靠第三方物业开发商。

2016年至2018年,第三方物业开发商的在管建筑面积从536万平方米升至1994.7万平方米并进一步升至3381万平万米。其中,2018年第三方物业开发商的在管建筑面积已超过母公司蓝光发展占其在管建筑总面积已达到58.9%,然而来自第三方物业开发商的收入却未过半,占其物业管理服务收入的45.1%。

在面积占比一定的情况下,收入占比却更低,这意味着,第三方开发商的平均物业费低于蓝光集团的平均物业费。为了获取第三方业务,嘉宝股份或许在单价上有所让步。

作为四川省体量最大的物业公司,嘉宝股份在中指院公布中国物业服务百强榜中位列13位。但公司平均物业费却低于行业水平,且逐年下滑。嘉宝股份的话语权并不强。若要面对四川省外如雅生活、中海物业、碧桂园这类体量更大的竞争对手,“价格战”恐怕不是长久之计。

目前成功赴港上市的物业公司已有12家,自2018年来的这波热潮中,也不乏遇冷情况,此前新城悦、德信中国就遭遇认购不足,佳兆业经历破发,此次的嘉宝股份会有好运吗?

(编辑:邹续云)
关键字: 嘉宝股份 IPO
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