高地价=高房价?房企“逆势”拿地背后的逻辑

本文来源于:财经网 张哲 2019/05/10

房企的拿地热情为何在楼市交易量遇冷之际如此高涨?高溢价拿地又是否会迎来新一轮的房价高涨?

今年3月份以来,房企的热点城市“抢地大战”不断升温,重点二线城市土地成交的回暖也带动了全国土地市场成交回升。

中指研究院数据显示,2019年前4月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额达4838亿元,同比增长6%;规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米,同比增长10%;龙头房企表现依然强劲,万科、融创、新城控股、碧桂园、中海前4月拿地金额均超过300亿元。

五一小长假结束后,房企的拿地热情不降反升。仅5月8日一天内就有38城141宗地块出让,其中有113宗地块为住宅用地。

不过,房企拿地火热的同时,楼市交易量却稳中有降,一线城市与二三线城市的交易量甚至呈现相反态势。房企的拿地热情为何在楼市交易量遇冷之际如此高涨?高溢价拿地又是否会迎来新一轮的房价高涨?

房企再掀拿地热潮

四月份以来,房企再掀拿地热潮。以苏州、武汉、杭州二线城市土地市场热度明显回升,土拍现场竞争激烈,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。

中指研究院数据显示,4月份,全国300城土地出让金总额3346亿元,环比增加17%,同比增加24%。其中,二线城市宅地交易活跃,土地出让金总额2231亿元。4月22日至4月28日,中指院监测的40个主要城市土地成交量环比增加64%,出让金总额环比增加130%。以此测算,二线城市卖地收入在全国300城卖地收入中的占比接近七成。其中,二线城市量价齐升,其土地成交回暖带动了全国土地市场成交回升。

从房企四月份的拿地范围也不难看出,其在热点二线城市拿地积极性显著提高。其中,武汉、苏州、杭州等市场热度回升最为明显。在中指院土地出让金TOP20中,二线城市占据榜单15席,武汉揽金逾409亿元领跑,其次是杭州的304.1亿元和苏州的156.3亿元。

从武汉市4月份土地交易情况来看,房企竞拍激烈、溢价率走高。武汉土地市场4月份共挂牌59宗地,成交49宗,平均溢价率高达32%,多地块上演数十家房企“抢地大战”。

4月23日由武汉市东西湖城市建设投资发展有限公司拿下的东西湖区P(2029)026号地块的溢价率高达183%,美的置业、融创中国、中国金茂则分别以73%、60%、45%的最高溢价率实现成交。其中,融创中国三天内共斥资36.4亿摘得武汉共5宗地块;美的置业更是初入武汉便频频拿地。

另据克而瑞数据,从1至4月房企新增货值来看,房企4月的投资力度加大,二线城市仍是主战场。1至4月,百强房企二线城市新增土储建面占比达49%,较1至3月上升3个百分点;而三四线城市占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升,拿地金额均较前3月平均值提升200%以上。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为,房企再掀拿地热潮,很直接的原因是近期融资机会增大,很多企业资金面得到较大的改善,所以拿地方面会有较大的积极性。不过某种程度上也体现了部分房企补充库存和增加投资的战略决策。

“房企在热点城市的拿地态势也说明地方政府的供地节奏明显加快,对此,龙头房企自然不会放弃拿地机会。”严跃进补充道。

“逆势”拿地背后的逻辑

土地市场的交易热潮背后,是楼市稳中有降的交易量。而房企的“逆势”拿地,也侧面反映了企业对城市发展趋势的看法及未来的战略布局

4月,全国楼市交易量呈现“高位回落”态势,具体到各城市则有所分化:一线城市交易量呈现上升态势,二三线趋降。

克而瑞数据显示,4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米,同环比均微降2%,虽超2019年月均20%,但主要源于去年在严苛的调控政策环境下基数较低的影响,“银四”不再,整体市场成交有高位回落态势。

一线城市成交面积为240万平方米,环比降9%,同比升56%,超2019年月均17%。广州、深圳都表现出阶段性回调;北京、上海需求则依旧“坚挺”,其中上海成交量同环比齐升,并达到8个月内新高。

二三线城市总体成交面积为2103万平方米,同环比分别微降6%和1%,超2019年月均20%。24个重点城市同比和环比均呈现出涨跌参半,分化持续加剧:重庆、成都、昆明、合肥、徐州、东莞均呈现出需求疲软,同环比齐跌,而武汉、宁波、杭州、苏州、南京、济南等城市此前积压的自住购房需求持续释放,成交规模持续增长,随着此轮需求“消耗”殆尽,市场成交也将复归常态。

对于上述交易量分化情况,合硕机构首席分析师郭毅认为,一线城市与二三线城市的市场分化一直存在,但二线城市市场在未来发展方面利好大于利空。

“一线城市一直比二线城市的市场表现要强劲一些,但随着发改委相关政策对各地落户条件放开要求的不断落实,二线及强三线城市落户人口的增加会带来需求的上升。”郭毅告诉财经网,“很多城市颁布了相应的人才引进和人口落户政策,不过由于受到周转周期的影响,一些城市对人口的分流措施可能对机构监测的主力二线城市产生了一定的影响,故而呈现交易量下行现象,但二线城市未来发展的大趋势是利好的。”

郭毅还提到,楼市交易量下滑是市场的短周期表现,但房企拿地的衡量因素则是看城市的长期发展趋势。“在一线城市房价处高位、三四线城市市场发展空间有限的对比下,重点二线城市属于人口流入城市,相关落户政策的落实会刺激需求,各产业的发展后劲也相对较足,这都是房企考虑加大二线城市布局力度所考量的原因。”

严跃进也表示,从城市表现来看,二线城市未来人口导入速度快,这也会带来市场需求的反弹,所以拿地的性价比和投资价值相对较高。

实际上,房企高溢价“逆势”拿地的背后,与其2019年的整体规划不无关系。

具体到企业,美的置业4月份以来频频开疆扩土,首进武汉、阜阳、天津、惠州等高潜力城市,而其执行董事兼总裁助理林冬娜曾公开表示,2019年正式成立智慧生活研究院后,将在未来打造200个智慧城市。

此外,融创在无锡、武汉多地落子,旗舰版融创文旅城也将于今年6月份登陆广州、无锡。另悉,武汉融创方面人士向媒体表示,融创文旅将参与武汉地产文创公司龟北汉汽项目的开发,这也是今年1月份,融创与武汉地产签订战略合作协议后,又一个落地项目。

高地价=高房价?

房企高溢价拿地的成本是否会通过房价转嫁给购房者,一直是需求端所关注的问题。有业内人士告诉财经网,目前房价的70%都源自地价,高地价必定会带来高房价,这是房价上涨不可规避的内在有机联系。

而房企此轮高溢价“抢地大战”,是否会在房价稳中有降的背景下,助推新一轮的房价高涨?

对此,郭毅认为,高地价确实会在某种成本上助长房价的上升,但是在房住不炒的基调与因城施策的背景之下,政府也会有相应的调控政策,比如楼市限价政策。如此看来,高地价确实会形成房价上涨的趋势,但是涨幅不会太大,涨势也不会太猛烈。

严跃进也指出,从稳定房价的角度出发,政府后续一方面是可能会限制地价,另一方面则是适当作出各类补贴,比如对部分购房者提供购房补贴以对冲高房价等。同时也可能尝试在租赁市场发展等方面下功夫。

实际上,对于土地市场热度回升现象,有关部门已经有所警示,并对土拍过热的城市释放了土地限价信号。

据悉,住建部在对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

4月17日,自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中,消化周期在12个月至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。而此前,土拍市场过热的合肥,也下调了热点区域居住土地最高限价。

5月10日下午,央行就2019年4月份金融统计数据解读召开媒体吹风会。央行市场司邹澜副司长在答记者问时表示,推动建立房地产市场平稳健康发展的长效机制,加强房地产金融宏观审慎管理,抑制流动性过度流向房地产,促进形成金融与房地产的良性循环。应该说过去几年总体上政策效果已经逐步有所显现,而房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的,是一贯的。

克而瑞研究中心预计,在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后,本轮土地市场的上涨态势不会维持太久,土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。

张哲/文(责编:高雅)

编辑:张哲
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