金科股份遭深交所询问:净利润暴增 负债高企成关注焦点

本文来源于:《财经》新媒体 徐倩 2019/05/21

继新城控股、泰禾集团、光明地产遭到交易所问询后,金科股份成为第四家被问询的房企。

继新城控股、泰禾集团、光明地产遭到交易所问询后,金科股份成为第四家被问询的房企。 5月20日,深交所针对净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题向金科股份发来问询函,并要求其于5月27日前回复。对此,《财经》新媒体记者联系金科股份方面进行采访,截止发稿尚未收到回复。

值得注意的是,2018年,金科股份净利润的大幅增长成为年报的亮点,但是净利润增幅远超营收增幅,而且在整体债务增加的情况下金科股份的财务费用却有所降低,这为利润增长带来疑云。同时,在近两年的规模扩张中,金科股份攀高的负债率也成为外界关注的焦点。

利息收入激增 营收、净利增幅脱轨

2018年,金科股份实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模,尤其是在利润方面,超过同期房企的水平。

年报显示,2018年金科股份实现营业收入412.33亿元,相比上期增加18.63%, 实现归属于母公司净利润 38.85 亿元,相比上期增加 93.85%。

“一般来讲,房企的营收和利润增长都会出现同步的情况,对于利润增速高于营收增速的情况”,业内资深财务分析人士称:“剔除非经常性损益后出现这种情况需要考虑的一个方面是收入增加,是不是收入结构发生了变化,比如毛利很高的产品销售增加。另外就是费用是否下降,下降的原因是什么,从金科股份的财报来看,主要是毛利率大幅度提高、利息收入大幅度增长。”

东方证券分析师竺劲、房诚琦发布的分析报告显示,金科股份2018 年结算毛利率较 2017 年提升 7.3 个百分点至 28.6%,创历史新高。

由于房地产财报结转具有滞后性,2018年结转的数据反映的是两年前的情况。近两年来,金科股份所重仓的一、二线城市面临着严厉的调控政策,在限价等政策不放松的背景下,金科股份的毛利率是否能维持这一水平仍然是疑问。

此外,《财经》新媒体注意到,金科股份净利润激增的背后原因之一是财务费用的大幅下降,而财务费用中利息收入一项却大幅增加。

财报显示,在金科股份2018年的财报中财务费用相比于2017年同期确实出现了大幅下降,从4.72亿元下降至0.5亿元。同时,利息费用与2017年保持持平,分别是5.59亿元和5.43亿元,但是,利息收入却激增至5.37亿元,相比于2017年的1.23亿元有大幅增长。

对此,深交所要求金科股份指出净利润的增幅远超营业收入增幅的原因,包括毛利率增长的原因和财务费用降低的原因。

值得注意的是,在利息收入增加的同时,金科股份的其他应收款期末余额为 130.23 亿元,同比增加 42.93%,主要系向联营、合营企业履行股东义务增加所致。

深交所也要求金科股份披露最近两年审议通过的财务资助截至目前的实施情况,已实施财务资助及预计财资助的具体资金来源和成本,披露实际年利率情况等。 

债务规模攀升 短期偿债压力大

年报显示,截至2018年末,金科股份的资产负债率为83.63%,处于同行业较高水平;一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%。流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至 0.38。

在长期负债方面,金科股份的资产负债率在2016-2018年,资产负债率分别为79.38%、85.79%和83.63%。同时,2016-2018年,净负债率指标分别为120.17%、221.13%、145.54%。 

从近三年的情况可以看出,金科股份的债务在2017年激增,而2018年金科股份也在尝试降低负债,但是仍然处于高企的状况。

从短期偿债能力指标来看,《财经》新媒体记者注意到,金科股份目前的速动比率为0.38,在上市房企中处于较低水平,略高于深陷债务疑云的泰禾集团的0.24,同一时期中海地产的速动比率为0.74。

在中诚信证评出具的评级报告中指出,金科股份在债务规模上升较快,杠杆比例仍处于较高水平。截至 2018 年末,公司总债务为 848.16 亿 元,同比增长 24.57%,净负债率为 145.54%。 同期末,公司短期债务为 302.99 亿元,占总债务的比例为35.72%,货币资金对短期债务不能完全覆盖,面临一定再融资压力。 

针对上述情况,深交所要求金科结合在售项目回款情况、金融机构授信额度等量化分析说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

对于金科股份在负债方面遭到深交所的问询和未来控负债的措施,《财经》新媒体向金科股份相关人士进行采访,截止发稿尚未收到回复。

存货增幅50% 去化率成为关注焦点

存货方面,2018年末金科存货1608.35亿元,占总资产比例为69.7%,较2017年末增加536.13亿元,增幅50%。同期,存货跌价准备为8612.42万元,较上期2.17亿元大幅降低。

从新增土地储备来看,2018年,报告期内新增土地 110 宗,计容建筑面积 2054 万平方米,合同投资金额 700 亿元,权益合同金额 447 亿元。

由财报可以看出,2018年,金科股份的土地储备增加,新增土地储备主要位于一二线城市。但是,同期的公司存货周转率由0.31下降至0.23。

“存货周转天数变长,存货周转率下行,可见其运营能力和存货管理水平变弱,进而导致现金回流较慢,资金链承压,需要持续关注其未来产品的去化率。”上述分析人士表示:“同时,存货的大幅增加值得高度重视的另一个方向是有可能涉及隐瞒成本,从而虚报利润。”

对此,深交所要求金科详细说明本期存货大幅增加的原因,同时结合相关项目所在区域房地产市场及周边科比项目价格变化趋势和销售情况,说明本期存货跌价准备金额的合理性。

此外,深交所还要求金科按融资途径披露截至报告期末各类融资余额、融资成本区间、期限结构等;结合房地产宏观环境及上市公司经营情况,披露发展战略和未来一年的经营计划等。

编辑:白志敏
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