调控“冰雹”密集砸向土拍热

本文来源于:新地产财经 王晗玉 2019/05/23

从国家部门到地方城市的一系列房地产政策调控,为持续数月的土拍热降温防暑。

上周五北京部分地区因一场硕大冰雹登上热搜,连续多日的高温天气也因此迎来短暂凉爽。

而这场冰雹的强度与密集程度也像极了近期从国家部门到地方城市的一系列房地产政策调控,为持续数月的土拍热降温防暑。

(图片来源:北方网新闻配图)

(图片来源:北方网新闻配图)

今年年初,各地土地市场颇为沉寂,而经历了1、2月份的低迷之后,进入3月,二线城市开始出现回暖趋势,土拍溢价率突破25%创下2018年下半年以来的新高。稍后的4月份,这股暖流扩散至三四线城市,溢价率增至21.3%。

而当这些城市的土拍热度随天气递增时,银保监、住建部的整治预警也随冰雹而来,结合稍早时各城市相继出台的收紧政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进预计后续土地市场热度会有所抑制,但客观来说地价本身还会遵循土地稀缺性和市场供求关系,可能呈现小幅上涨态势,所以接下来的管控中,部分高地价项目或会继续增加配建项目的任务。

房企拿地不手软

5月17日,越秀地产以5.01亿元拿下郑州一地块,溢价率达173.3%,该地块占地面积约3.5万平方米,拍卖过程经过了315轮竞价。

前一日,碧桂园拿下浙江桐乡一地块,面积约2.84万平方米,成交总额6.63亿元,溢价率137.63%。此前两周,碧桂园还在宜宾以252%的溢价率竞得的一宗地,成交总额约7.87亿元。

而上述两家房企只是近来土拍市场的缩影,此前融创、禹洲、金地、旭辉都曾在合肥以过百的溢价率拿地。3月21日当天,融创拿地总价24.04亿元,溢价率132.65%;禹洲拿地总价27.3亿元,溢价率121%;金地拿地总价28.7亿元,溢价率140%;旭辉拿地总价17.66亿元,溢价率104%。

综观今年前4个月,各大房企拿下的高溢价率地块层出不穷,最能买的融创已在土地市场斥资626亿元,而在城市方面,屡次上演溢价率过百的合肥同样战绩耀眼——4月25、26日两日内,共出让地块25宗,成交总额达210亿元,上演 “史诗级”土拍神话。

在此之前,同属长三角地区的苏州也已频现“百亿级”土拍,1月4日、2月22日、4月24日三场土拍分别以总价129.19亿元、100亿元、134.53亿元成交。

这两座城市也是今年4月份全国土地出让金TOP10中同比增幅最大的城市。根据中指数据,苏州4月土地出让金总额为193亿元,同比增长1089%,合肥出让金总额为99亿元,同比增长394%。

中原地产研究院的数据显示,整个4月份,受监测的二线城市卖地金额合计达2933亿元,创下近两年最高纪录。同时克而瑞研究中心的数据显示,三四线城市4月份的土地交易也呈量价齐升态势,成交建面环比上升30%,土地成交均价环比上涨19%。

城市群发展催生“小城”土拍热

3月以来,一二线城市房地产成交量明显回升,这一“小阳春”景象反映了前期积压的置业需求,而同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管一线城市也比较好拿地,但由于推地量较少,所以房企的拿地策略会回归二线城市。

此外,春节过后融资渠道的放宽让企业资金链更为充裕,同时地方政府又在这一阶段积极推地,因此大多数房企都会抓住这一机遇集中布局二线城市。

而对于随后火热的三四线城市,则是受益于政策利好,粤港澳大湾区、长三角一体化示范区周边三四线小城皆是这波土拍升温的典型。

以湖州为例,其位于沪杭宁三大城市1小时同城化都市圈范围内,去往上海等地交通便利,但生活成本更低、环境更宜居,同时在长三角产业协同作用下,湖州去年一年新增就业岗位12.1万,房产需求潜力较大。

因此,湖州这座浙江北部小城的地价相较去年年底,涨幅已超过20%。

易居企业集团CEO丁祖昱认为城市群一体化发展带来的诸多利好是三四线城市地市回暖的根本支撑点。在一体化加速的影响下,区位优越、便于承接产业转移的城市会出现人口回流,而这一现象则将带动购房需求进一步提升。

政策“冰雹”降温

不过土地市场升温、高溢价现象明显是有违当前调控思路的,因此土拍热后,从国家级监管部门到各地政府出台的政策、预警也是密集如冰雹。

5月19日,住建部针对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的现象,点名预警佛山、苏州、大连、南宁4座城市,要求各地切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处;

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,将重点管控土地市场资金;

此外进入5月后,全国房贷平均利率也出现阶段性回升,南京、蚌埠、南宁等地均有房贷利率上调迹象,且多为二套房贷款利率上调。融360大数据研究院监测数据显示,此前全国二套房贷款平均利率已连续下降半年。

而在调控政策频繁出台的城市方面,苏州可作为典型。

5月11日,苏州市政府出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,调整多项土地出让报价规则;

5月16日,又将工业园区新购住房“五年一学位”政策延长为九年;

5月17日,吴江区一挂牌地块被一次性下调多项指标,包括市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价,从源头控制土地最高限价。

诸葛找房在针对住建部预警的一项分析中指出,苏州一地的变化代表了当下同类型城市的政策取向,楼市、地市过热,调控加码政策就会出台,预计不久之后,佛山、大连、南宁也将跟进调控。

严跃进表示,苏州的政策说明后续市场的管控是积极到位的。很多房企后续也应看到,但凡是影响地价、房价和预期的,基本上都将有所管控。不过其也指出,单从土地价格方面看,客观上地价本身还是会遵循土地稀缺性和市场供求关系,呈现小幅上涨态势,所以接下来土地市场的管控过程中,部分高地价项目或会继续增加配建项目的任务。

而对于银保监会最新发布“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作要点,针对房地产行业的检查内容,则体现着稳定房地产市场的导向,有助于减少后续房地产发展中的金融风险。

银保监会针对房地产行业的第一项整治要点即为“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”。严跃进表示此类检查非常及时,过去土地市场拿地坚持会计师事务所盖章的做法,即需要审核资金来源,但估计近期部分房企拿地的资金审核方面,已经有所放松。

而随着该项整治工作推进,严跃进向财经网表示此后房企拿地的资金审核力度将会强化,进而抑制冲动拿地的现象。

当前多项全国性政策刚刚发布,对土地市场整体的影响仍待观测,不过伴随此前住建部于4月份对6座城市作出的无点名预警,进入5月后三四线城市的土地溢价率已经有所下降,来自克而瑞数据研究中心的数据显示本月上旬其已降至15%,环比4月下降了6.3%。

而张宏伟分析,一系列收紧政策会令房企拿地更为谨慎,但对于重点布局的二线城市来说,整体热度会下降,但并不会就此转冷,后续房企在拿地方面还将延续重仓二线的策略。

文/王晗玉 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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