杭州楼市调查:房企顶价拿地 地王“厮杀入场”

本文来源于:中国经营报 2019/06/03

权威部门“限价不会松动,房企不要再抱有幻想”的喊话似乎并未影响杭州这座新一线城市楼市的火爆。

权威部门“限价不会松动,房企不要再抱有幻想”的喊话似乎并未影响杭州这座新一线城市楼市的火爆。公开数据显示,5月20~26日,杭州市商品房成交3510套,成交量环比前一周的2756套增加27.4%。

连日来,《中国经营报》记者实地走访了龙湖·大家·九龙仓Z宸府、杭州壹号院、杭房城发·御东方、金隅中铁诺德都会森林等项目了解到,尽管是工作日,不少项目售楼处依然人潮涌动。此外,尽管有限价高压,包括多个地王项目在内的中高端项目纷纷“割肉入市”。

对于在杭州市场的推盘计划,杭州龙湖相关负责人回应本报记者采访表示,杭州龙湖在保持一定周转率的同时也要跟进市场情况及时调整营销策略,在市场中寻求合理的利润空间,实现有回款的签约,有质量的增长。对于2019年以来的大手笔拿地,滨江集团相关负责人回应表示,杭州作为滨江集团的大本营,公司需要保持在杭州市场第一的市场地位,况且望江地块本身资源稀缺,在滨江手中能被打造成为未来城市的又一个高端标志性项目。

市场火热

5月21日下午,本报记者实地走访了位于杭州市江干区德胜快速路与机场路交叉口的世茂钱塘天誉项目。

据介绍,世茂钱塘天誉系列为世茂旗下目前最高端的系列,项目于2016年12月份拿地,占地7.6万平方米,是城东最大的地块,总户数为1220户,有20幢高层、8幢洋房、1幢平墅,最新备案均价为46405元/平方米。

记者从销售人员口中得知,该项目最新开盘为11号楼、17号楼和25号楼,其中两栋已经全部卖完,另一栋还有164平方米的少部分房源在售,总价在780万~810万元之间。

而在位于杭州市江干区机场路的龙湖·大家·九龙仓Z宸府项目,记者注意到,虽然是工作日,但售楼处依然坐满了前来看房的购房者,现场滚动播放的视频也吸引着购房者的注意力。因为购房者人数超过了销售人员的数量,为了缓解购房者的焦虑情绪,项目售楼处甚至贴心地准备了西瓜、饼干、饮料等零食。记者也在等待了30分钟后才被销售人员接待。

据项目销售人员介绍,该项目由10幢叠墅和5幢精装高层围合而成,“限价情况下,上个月我们还卖了8个亿,可见我们卖出的数量很多”。据其介绍,目前在售房源为楼王项目,面积为139平方米,“目前124平方米的户型已经全部售完,一套都没有了”。

中国指数研究院杭州分院日前发布的杭州房地产市场报告显示,4月杭州楼市继续发力,表现亮眼,商品房成交13699套,成交面积144.1万平方米,再度走高,环比上升28.4%。开发商借由金三银四旺季加大开盘节奏,4月份领出108张预售证,购房者热情高涨。此外,随着成交上涨,杭州市区的可售面积降至347.1万平方米,为近半年来的低值,出清周期缩短至3.6个月。

对于在杭州市场的推盘计划,杭州龙湖相关负责人回应本报记者采访表示,杭州龙湖在杭州深耕10年,已经有十多个交付项目,“我们深入了解杭州本地客群的需求、对产品的要求和喜好。龙湖在杭州提供的产品亦得到市场的认可。

2019年龙湖在杭州有7个项目在开发,其中4个在售,3个在前期蓄客中,预计下半年开盘。7个项目中,刚需项目、刚改项目、中高端项目平均分布,产品业态包括了高层、洋房、叠墅,业态比较丰富,也符合市场需要”。

杭州市场的火爆从中签率亦可窥见一斑。根据钱江晚报杭州房产,萧山南部卧城的绿城桂语朝阳吸引了1477组家庭报名,中签率仅9.48%。此前,板块内只有德信碧桂园印江南今年4月加推时,中签率低于10%。良渚的保利融信和光尘樾中签率一次比一次低,近期加推洋房价格更高,但报名人数又创新高,达到了7776组,而中签率仅仅1.89%。

“限价喊话改变不了整个杭州楼市中长期的市场走势。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生向记者表示,“真正决定市场走向的应该是这个城市的人口流入、城市能级的提升、基础设施建设的投入。从这些指标来看,杭州还是攀升比较快的。”

“地王”项目去化迥异

楼市火爆之下,记者注意到,杭州几大区域的“地王”项目也开始“跑步入场”。

以杭房城发·御东方为例,该项目位于杭州市江干区三义路与长睦路交叉口。2017年9月13日,杭州房地产开发集团有限公司和杭州城市建设发展集团有限公司以14178元/平方米的楼面价+自持34%拿下该项目所在的长睦单元R21-12B地块,成为长睦板块的“地王”。

记者在走访过程中了解到,杭房城发·御东方已于5月中旬首开,房源均价与该地区最高限价持平,为26300元/平方米,含精装标准3300元/平方米,摇号门槛为80万元存款证明,目前一期118套房源已售罄。

“此前首开的19号楼吸引了841户购房预登记家庭,最终中签率在14%左右。预计6月底还会加推17、18号楼,中签率无房的可达到8∶1,有房的10∶1。”该项目售楼处一位置业顾问告诉记者:“江干区3万元以下的房子都找不到了。”

随后,记者又以购房者身份来到了位于滨江板块的杭州壹号院“地王”项目售楼处。现场一位销售透露,杭州壹号院为精装修豪宅项目,此前推出的房源已售罄,预计6月中旬将加推171~225平方米不等的房源,总价超过800万元。

“我们去年均价为4.8万元/平方米,验资400万元,摇号中签率为25%左右,预计这次加推均价会高一点,但具体高多少还没有定,验资金额也未定。”上述销售表示,目前该项目周边的二手毛坯房价格已达到5万~6万元/平方米,存在倒挂现象。

不过,与上述几大“地王”项目开盘即售罄的情况不同,记者在位于钱江江干区艮山西路与钱潮路交汇处的金隅中铁诺德都会森林售楼处了解到,该项目于2019年2月加推的房源至今未售罄,其置业顾问直言,由于均价为58900元/平方米,价格较高,现仍有部分房源未售出,无需摇号可直接购买。

中国指数研究院杭州分院研究总监高院生在接受记者采访时表示,“对于一些高价项目来说,还是建议尽早入市,我觉得接下来厮杀会更严重,尤其是单价在5万元以上的,竞争会更加激烈,可能会有一定的去化风险。”

房企高溢价抢地

有意思的是,当前的高严限价政策并未阻挡房企们在杭州的拿地热情。中国指数研究院杭州分院研报指出,今年第一季度,杭州土地市场热度再次袭来,溢价率上涨,诞生2宗自持地块,开发商在杭拿地信心增强,竞争激烈。

进入4月份,杭州土地市场热度持续攀升。根据透明房地产研究院数据,4月,全市共成功出让土地42宗,总出让面积105.2万平方米,环比增长67.21%;总出让金额388.0亿元,环比增长119.01%。

其中,4月16日,上城区望江单元的SC0402-R21-08地块,经过34轮竞价和11轮自持投报后,最终被滨江集团以52.03亿元+自持22%竞得,楼面价45325元/平方米,溢价率29.98%。以排除22%的自持比例面积之后计算,上述地块可售部分的实际楼面价将超过5万元/平方米,超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块,刷新杭州“单价地王”纪录。

滨江集团方面透露,今年以来,公司在杭州已获取3个项目,包括2019年1月29日,公司与中铁房地产集团华东有限公司联合以20.61亿元竞得的杭政储出[2018]59号地块,以及2019年3月4日,公司与杭州西投置业有限公司联合分别以4亿元、3.61亿元竞得的杭政储出[2019]3号地块和杭政储出[2019]4号地块。

除了滨江集团之外,4月12日,龙湖地产以总价13.54亿元将萧山铁路南站板块宅地收入囊中,折合楼面价19433元/平方米,溢价率27.85%。地块虽然未达30%的封顶溢价,但是在第46轮竞价就超越了板块历史价格纪录。此前板块标杆为奥克斯2018年拿地的18400元/平方米。

龙湖方面告诉记者:“杭州是一个快速发展的城市,也是公司深耕十年的城市,我们还将在杭州持续发展,会按照发展节奏购入土地,4月12日拿地是我们和融信的联合拿地。”

记者同时注意到,德信中国控股有限公司也在今年2月27日以22.2亿元总价、30.55%的溢价率拿下一幅勾庄区域住宅地块,楼面价高达20327.44元/平方米,创下板块新高。

德信相关负责人表示,只要有合适的地块,公司都会关注。在具体地块的选择上,德信有整套完善的甄选体系和严格的风险分析指标,都是经过审慎考虑和周密布局,一切按既定计划进行。

“从目前整个土地市场来看,城市优质地块的资源越来越稀缺,所以参与者竞争的激烈程度越来越高。此外,城市又在不断扩容,发展脉络不断往外延伸,所以会让城中优质地块的价值不断凸显,导致了即使政府在有意控制,但它的起拍价和在有限的30%溢价率的控制基础上,拿地水平依然不低。”高院生认为,这样一来,就会影响到购房者对区域未来房价的预期。

编辑:白志敏
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