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楼市资本论:美的置业大湾区千亿房企新贵将诞生

本文来源于东方资讯 2019-08-23 15:00:57
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8月20日,美的置业在香港召开中期业绩发布会,董事会主席郝恒乐率众高管出席。

楼市资本论据中报,美的置业上半年聚焦与深耕高潜力增长城市,践行精细化管理,实现规模和利润稳健增长,高质量发展转型初见成效。

数据显示,报告期内美的置业合约销售额472亿元,同比增长17%;营业收入约为142亿元,同比增长33%;核心净利润约为19亿元,同比增长28%;规模、收入及利润均实现了稳健快速增长。

楼市资本论发现,按照目前发展态势,该公司2017年提出的“四年冲千亿”扩张计划,有望提前一年在今年兑现。

【一】规模稳步增长,年内大概率破千亿

美的置业2004年成立于佛山北滘镇,总部与碧桂园密迩相邻,在老牌云集的粤派房企中,算是后起之秀。

虽然资历不深,但是后生可畏。美的置业2010年走出广东,用5年时间快速完成了华南、西南、华中、华东、华北和东北6大区域的全国化布局,其发展势头喜人,随着业务版图的扩展蒸蒸日上。

到2016年,美的置业已经杀入行业百强,以212.7亿元销售金额位列房企销售榜第78位,被业内视为粤系黑马。郝恒乐随之提出“四年冲千亿”扩张计划,目标是在2019年实现销售600亿,2020年冲刺1000亿规模。这意味着,美的置业在这四年里,年均增长率需达到150%左右,非常具有挑战性。

楼市资本论注意到,2018年即实现合约销售790亿元,行业排名蹿升至第39位,提前一年超额完成600亿销售目标。当年10月11日,美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易,募资近30亿港元,成为年度IPO规模最大的上市房企。

今年3月29日,美的置业发布上市后首份年报。此时,其土地储备超过4千万平方米,足以支撑千亿规模。董事会主席郝恒乐顺理成章推出本年度千亿销售目标,比当初的四年千亿计划整整提前了一年。他认为,今年楼市政策以稳为主,实现千亿销售“比较从容,应该不会有太大的障碍”。

如今中期业绩揭晓,给郝恒乐的这份自信做出了新的注解。上半年,美的置业连同合营企业和联营公司共实现合约销售金额约为人民币472亿元,同比增长约16.83%;合约销售建筑面积约为452.6万平方米,同比增长约14.44%。

另据美的置业8月8日发布的最新数据,今年1-7月合同销售金额540亿元,同比增长约20.27%,完成任务过半。按照房地产上下半年业绩四六开的销售规律,年内销售破千亿已经是大概率事件。

【二】战略升级,收割一二线布局红利

在规模冲千亿的过程中,美的置业在继续加紧拿地节奏的同时,特别注意优化土地布局。

前几年,二线和强三线城市是房地产的主战场。美的置业抓住这轮机会,下沉二三线,在形成一定的规模效应后,今年开始策略性、机会性地进入一线城市。

年初,郝恒乐提出要“向中心城市和核心一二线城市靠拢,集中拓展高增长的区域”,以争取市场领军地位为目标,提升产品定价能力及品牌认可度。他制定的拿地策略是,通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式,多渠道、低成本补充优质土储。

根据以上方针,美的置业积极进行战略升级,优化城市布局。上半年新增地块46宗,新增土地储备总建筑面积966万平方米,对应货值1254亿。其中上海、杭州、天津、武汉等一线和新一线城市占比7成多,佛山、苏州、重庆等区域中心城市的布局力度也有所提升。

据半年报,截至6月30日,美的置业在珠三角、长三角、长江中游、华北及西南五大核心经济区54个城市布局了249个项目,总土地储备面积5251万平方米,可售货值约5500亿元,平均拿地成本2677元/平方米。

这些土储集中布局在具备良好产业基础的高价值高潜力区域。按货值来看,二线及以上城市占比达64%,长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

中国城市群研究中心研究员马可说,随着长三角一体化和粤港澳大湾区开发相继上升为国家战略,美的置业开始收获核心城市群前瞻性布局红利。从半年报来看,美的置业上半年472亿销售额中,长三角、珠三角占比高达35%、19%,两地销售增速也明显高于整体销售增速,显示政策利好正在持续释放。

展望下半年,郝恒乐表示将坚持城市升级的基本策略,看准时机,坚定不移地进入高价值城市、布局高潜力区域。

【三】财务优化,转向高质量发展

核心城市群的布局红利,反映到美的置业的半年报上,表现为各项财务指标持续优化。

先看赢利方面,美的置业上半年营业收入及利润均实现了稳健快速增长:营业收入约为142亿元,同比增长33%;核心净利润约为19亿元,同比增长28%。

特别值得一提的是衡量公司赢利能力的毛利率。美的置业这一指标在2017年时仅27.6%,去年增至32.7%,今年上半年又增加到35.9%,表明公司经营趋好,赢利能力稳步提升。

再看负债方面,美的置业在去年10月成功上市后,负债情况即开始好转。截至年底时,负债总额达到1537.3亿元,同比增加了52.5%;但净负债率下调至97%,降低了22个百分点。

今年上半年,在房企纷纷着力降杠杆时,美的置业债务结构也在持续优化。截至报告期末,公司存量债务里面,低成本的银行借款的比重由50%提升至67%,成本较高的信托融资占比由24%下降至8%,一年内到期有息负债占比由34%下降至21%。

最后看融资方面,行业融资收紧的大背景下,美的置业持续发挥低成本融资优势。上半年新增借款加权平均实际利率为5.84%,低于行业平均水平。

截至报告期末,公司持有现金及银行存款278亿元,尚未动用的银行授信额度为621亿元;现金与短债比由报告期初的1.60大幅提高至2.42。正是由于流动性充裕,美的置业集团有限公司信用评级在今年4月份提升至AAA,评级展望稳定。

综观这份半年报,楼市资本论认为,美的置业战略升级成效初显,公司正由前几年的高成长阶段稳步转向高质量增长。

下半年,美的置业将在利润和品质双导向下,继续推进转型升级,从单纯追求规模增长进入兼顾规模与赢利的新阶段,向稳健优质的增长模式迈进。

可以预期,随着经营效能与运营效率的提升,这家对标行业前十强的粤系黑马,在形成规模效应之后,有望以更加充实的内力来抵御经济下行风险、穿透行业周期,迎接又一个高光时刻。

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编辑:heping
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